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關于市政協二屆一次會議第78號黨派提案的答復
關于市政協二屆一次會議第78號黨派提案的答復
作者:jbgs    信息來源:本站原創    點擊數:20799    更新時間:2017/9/7
銅市住建提復字〔2017〕29號
 
 


銅仁市住房和城鄉建設局關于市政協
二屆一次會議第78號黨派提案的答復

民革銅仁市委:
    你委提出的《關于加強小區物業管理的建議》收悉,感謝你委對我市物業管理工作的關心和支持。現就提案提出的有關問題答復如下:
    一、關于政府部門理順行政管理體系,建立職責明確的綜合物業管理協調機制的問題
    一是國務院于2017年1月24日公布第三批取消中央指定地方實施的行政許可事項目錄,目錄第12項顯示物業服務企業二級及二級以下資質認定被取消,截止目前,國家、省級層面相關的配套政策未及時出臺,給物業服務市場的監管工作帶來很大實際困難。二是依據《物權法》《物業管理條例》《貴州省物業管理條例》及相關法規、規章,由我局起草并經市人民政府研究同意,銅仁市人民政府辦公室已于2016年5月31日正式印發了《銅仁市物業管理辦法》,明確了部門與鄉鎮(街道)、社區(居委會)管理職責。三是建議充分發揮政府的職能作用,組建由住建、發改、規劃、國土、城管、公安、民政、環保、質監、工商、供電、供水等單位共同參與的工作協調機制,研究解決物業管理中出現的重點、難點問題,根據工作職責,開展聯合執法,落實各自工作任務,形成齊抓共管的良好氛圍。如:規劃部門負責小區科學規范的審批;三是政府要研究建立物業管理服務中心或類似的管理機構,作為其下屬單位,增加監管力量,擔負起物業服務市場的監管工作。四是探索在各街道辦事處(鄉鎮)設物管辦,配置專業管理人員,明確管理權限,按照屬地管理的原則和“工作推進在街道、解決問題在社區”的思路,整合公安、城管、工商等執法部門的力量,加大對小區亂搭亂建、擅自改變房屋規劃用途、“整臟治亂”等工作的專項整治,切實加強對物業小區的管理。
    二、關于要加大政策法規宣傳貫徹力度,營造有利于物管良好社會氛圍的問題
    一是我局充分利用門戶網站法律法規專欄對《物權法》《物業管理條例》等政策法規進行宣傳,便于業主了解物業管理相關法規政策。二是《銅仁市住房和城鄉建設局關于印發法律法規宣傳志愿服務活動實施方案的通知》已于2017年6月5日印發,將于6月30日在銅仁火車站廣場開展《物業管理條例》《貴州省物業管理條例》《銅仁市物業管理辦法》等法律法規知識的宣傳服務活動,旨在提高市民對政策法規的知曉率,增強維權意識。三是我局擬于近期邀請物業管理專家,對主城區社區居委會、小區業主委員會、物業服務企業就物業服務管理政策法規等方面的知識進行專題培訓,以提高市民對物業管理工作的認識。四是物業管理相關部門應通過開展聯合宣傳,利用報刊、電視、網絡、微信等新聞媒介及小區宣傳欄等載體,加強對物業政策法規的宣傳,宣傳實施規范化物業管理的意義、作用,進一步明確廣大業主、物業服務企業及相關部門的權利、義務,以提高業主對物業管理工作重要性的認識,切實規范物業服務行為,引導規范各方主體行為,帶動業主支持和主動參與物業管理活動,共創和諧物業。
    三、關于要培育建立優勝劣汰的市場競爭機制,推進物業管理專業化、規模化、高效化經營的問題
隨著物業服務企業二級及二級以下資質認定被取消,審批取消后住建部將研究制定物業服務標準規范,通過建立黑名單制度加強事中事后監管。目前,物業資質取消后相關的監管措施未出臺,為更好的實現“建管分離”,我局對銅仁市主城區新建的房地產開發項目,在辦理商品房預售許可證時,必須按照《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》的規定:“住宅及同一物業管理區域內非住宅的建設單位,應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業;投標人少于3個或者住宅規模較小的,經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準,可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。”否則,不予以辦理《商品房預售許可證》,進一步營造公平、公正的競爭環境,促進物業管理市場的專業化、市場化和社會化。同時,對2017年以前建管不分離的開發企業、物業服務企業加強市場監管力度,對存在違法違規經營服務的企業進行約談,并責令限期整改,整改不到位的,將采取相關處罰措施。
    四、關于要加強業委會建設,充分發揮業主委員會作用的問題
    依照《銅仁市物業管理辦法》的規定,市住房和城鄉建設局負責監督和指導全市的物業管理工作,各區(縣、高新區、高新區、開發區)住房城鄉建設部門負責本轄區內的物業監督管理工作,街道辦事處負責組織、指導本轄區業主大會成立和業主委員會換屆選舉工作,監督業主大會和業主委員會依法履行職責。社區居民委員會協助街道辦事處開展社區管理、社區服務中與物業管理有關的工作,指導業主大會、業主委員會依法開展業主自治管理。一直以來,我局較重視業主委員會的建設工作,加強了對擬成立業主委員會小區的指導,認真落實監督責任,并擬于近期邀請物業管理專家,組織銅仁主城區業主委員會、社區居委會就業主委員會建設、物業管理方面的知識進行專題培訓,以加強對業主委員的指導,規范業主委員會的日常運行,使之在業主大會賦予的職權范圍內開展工作,促進小區和諧發展。同時,要求區(縣、開發區)住建局(建設局)協同街道辦事處加強組織指導本轄區業主大會成立和業主委員會換屆選舉工作,監督業主大會和業主委員會依法履行職責。街道辦事處作為業委會管理和推動物業服務工作的主體實施單位,應切實加強對業主委員會工作的指導、培訓和監督,健全小區物業矛盾快速調解機制。把社區居民委員會作為推動業委會工作的基層力量,確保物業服務深入社區、融入社區,落到實處。針對當前業委會成員整體素質不高的現狀,建議由主管部門對業委會成員的入選資格、職責和義務等出臺具體的規定,選擇熱心服務居民、具有一定專業水平和素質的業主為成員。街道(社區)要加強對推薦成員資格的把關,凡有違章搭建、欠交物業管理費的業主均不得擔任業主委員會委員。業委會成員建議由業主自愿申報、社區或街道推薦、區縣住建局備案,以不斷提高業委會成員的整體素質。
    五、關于要加強對老舊小區管理,創建和諧平安小區的問題
    針對小區管理落后,小區物業制度難以建立的問題,可以進一步發揮街道、社區的管理作用,通過對分散小區的集中整合,由街道、社區成立專門的物業服務公司或物業服務隊伍,進行統一管理,管理費用采取政府補貼和個人交繳相結合,設施設備由政府統一配置和建設;針對缺乏資金和技術,部分老舊居住小區未能進行改造的問題,建議政府制定相關政策和出臺改造方案,落實專項改造資金,引進技術,分步分批進行改造。同時,鼓勵有條件的老舊小區引進物業企業進駐服務,加強對小區的管理,促使老舊小區居住環境的持續改善,創建和諧小區。
    六、關于政府部門要制定管理規定,利用科技手段加強對小區停車管理的問題
為進一步規范小區車位的配置比例,不斷滿足業主停車需要,經銅仁市委、市政府研究同意,銅仁市人民政府辦公室于2015年10月13日印發了《關于銅仁市城市規劃管理技術規定的通知》(銅府辦發〔2015〕160號),要求新建的住宅小區車位最低按照1:1 的比例配置,開發企業要及時完善地下停車場的道閘系統、監控設施等現代化的管理手段,以滿足業主停車的需要。居住區的住宅和公共服務設施應當配建機動車和非機動車的停車場(庫),配建標準按照《銅仁市建設項目機動車及非機動車停車位配建標準表》執行。同時,市、區(縣、開發區)住建部門積極引導住宅小區業主利用物業管理區域內共有道路或相關場地停放車輛,車位的設置、使用、收費等事項,由業主大會決定。并鼓勵房地產開發企業在項目規劃時,提高車位配置比例,以提升物業住宅小區停車服務能力。關于停車收費標準問題,發改部門已取消了定價,由市場自行調節。對于停車收費明顯高于市場價,收費嚴重不合理,業主反映強烈的,發改、住建部門將進行協調處理。
    七、關于要加強監管,進一步完善房屋維修基金管理制度的問題
    一是各區縣充分利用《住房城鄉建設部辦公廳財政部辦公廳進一步發揮住宅專項維修資金在老舊小區和電梯更新改造中的支持作用的通知》(建辦房〔2015〕52號)和省住建廳《關于推進老舊住宅小區物業服務管理工作的通知》(黔建房通〔2015〕461號)等政策,發揮住宅維修資金對老舊住宅小區和電梯更新改造的支持作用,提高住宅維修資金使用效率,有效推動了老舊住宅區物業管理。二是規范住宅維修資金交存使用。市、區(縣、開發區)住建(建設)局將住宅維修資金交存時間從以前的辦證之前交存調整為房屋購買合同備案之前交存,有效提高了住宅維修資金的歸集率,確保住宅專項維修資金及時足額交存。三是在銅仁主城區啟用了由安徽思軟科技有限公司開發的住宅專項維修資金綜合管理平臺,通過系統平臺,可以及時了解維修資金的交存、管理、過戶、退款、統計、計息等情況,搭建了監管部門、銀行、物業服務企業、業主之間服務平臺,有效提高了住宅專項維修資金的管理。為進一步規范住宅專項維修資金的管理,擬將在全市范圍內逐步實施樓盤式管理,以提高住宅專項維修資金的歸集、使用,進一步規范維修資金的管理。
    八、關于建立個人物業管理費繳納誠信制度的問題
    一是建議市級層面出臺《進一步加強物業管理工作的意見》,要求業主應主動交物業服務費,履行物業服務合同。對故意欠費的非公職人員,通過相關渠道(如街道小區宣傳欄)進行曝光,將其列入社區服務對象“黑名單”和公共信用信息服務平臺,并將當事人欠費行為記入誠信檔案。二是法院或仲裁機構可開通受理物業管理欠費案件的綠色通道,加強受理物業管理欠費案件的處理力度。經生效判決或仲裁裁決確認后,仍不履行的,按照個人信用信息管理有關規定錄入個人信用檔案。三是組織、紀檢部門要對黨員干部繳納物業服務費用作出相關要求,將繳費情況與個人誠信掛鉤,并對部分嚴重拖欠物業服務費用的個人進行公示,起到懲前毖后、舉一反三、警示教育的作用,增強對黨員干部的約束力。

 


                                                                     銅仁市住房和城鄉建設局
                                                                          2017年6月28日

 

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